カンボジアに不動産投資するなら

カンボジアは、2020年現在で平均年齢が20代と若く、今後も労働人口が増え続けることは確実とされており、賃貸需要は拡大し続ける見込みがあります。ここでは、カンボジアに不動産投資するために参考となるデータを紹介しますので、参考にしてください。

法制度と税制度

カンボジアでは、外国人が土地の購入や所有をすることが禁止されており、建物の2階以上からしか購入できません。その他、各法制度や税制などについて解説します。

所有権と使用権

カンボジアでは、外国人が土地の購入や所有をすることが禁止されています。そのため、外国人が戸建てや1棟まるごとアパートを取得することがとても難しいです。但し、アパートやコンドミニアムなどの建物の2階以上からは購入が可能。その他、外国人は、建物の総占有面積の70％までを所有することができます。

外国人価格規制

規制については不明ですが、外資に関する優遇措置として、土地使用については15年以上50年までの上限付きにて長期貸借が可能で、最長50年ごとに更新することもできます。

税金

不動産取得に関する税制は、土地等の移転の場合に、評価額の4％が課税される資産譲渡税があります。また、不動産保有に関する税制は、以下の4種類があります。

• 固定資産税・・・1億リエル以上の財産に対して、土地、建物、構造物について、評価額の0.1％が毎年課税される
• 遊休土地税・・・都心や特定地域における未開発の土地について、未開発土地評価委員会が算定した1㎡あたりの市場価値の2％が課税される
• 不動産賃貸税・・・土地・建物等を賃貸した事業を行う場合に、関連総賃貸収入の10％が課税される
• 事業所得税・・・土地を含む固定資産の売却利益は事業所得税（20％）の対象とされている

ローン

カンボジアでは、不動産業者が提供する住宅ローンへの需要が近年、急拡大しています。これらのローン商品は頭金が不要で、返済期間が30年の長期ローンであることが多いです。ただその代わり、金利が18％程度と高く、実際の返済総額は不動産価格の2～3倍になることがあります。一方、銀行の住宅ローンは、物件価格の3割以上を頭金として求められ、与信など一連の審査を伴いますが、金利は7％～12％に抑えられます。

その他

2017年11月1日時点、日本とカンボジアは、二国間租税条約を締結していません。日本カンボジア投資協定及び日本アセアンEPA（AJCEP）締結済み。

経済

カンボジアの経済成長率は、近年は2020年を除きプラスを維持しており、今後もプラスが続くものと見られます。その他、経済に関する数値を紹介します。

経済成長率

カンボジアの経済成長率は、2010年以降、以下の通り推移しています。

• 2010年：5.96％
• 2011年：7.07％
• 2012年：7.31％
• 2013年：7.36％
• 2014年：7.14％
• 2015年：7.04％
• 2016年：6.86％
• 2017年：7.00％
• 2018年：7.47％
• 2019年：7.05％
• 2020年：－3.13％
• 2021年：3.01％（2022年10月時点の推計）
• 2022年：5.10％（2022年10月時点の推計）

GDP

カンボジアのGDPは、2010年以降、以下の通り推移しています。

• 2010年：47兆479.9億リエル
• 2011年：52兆686.9憶リエル
• 2012年：56兆6,815.7憶リエル
• 2013年：61兆3,269.3憶リエル
• 2014年：67兆4,367.9憶リエル
• 2015年：73兆4,227憶リエル
• 2016年：81兆2,418.7憶リエル
• 2017年：89兆8,305.3憶リエル
• 2018年：99兆5,442.8憶リエル
• 2019年：110兆140.5憶リエル
• 2020年：103兆5,116.1憶リエル
• 2021年：109兆3,108.5憶リエル（2022年10月時点の推計）
• 2022年：118兆9,821.7憶リエル（2022年10月時点の推計）

物価上昇率

カンボジアの物価上昇率は、2010年以降、以下の通り推移しています。

• 2010年：4.00％
• 2011年：5.48％
• 2012年：2.93％
• 2013年：2.94％
• 2014年：3.85％
• 2015年：1.22％
• 2016年：3.04％
• 2017年：2.91％
• 2018年：2.46％
• 2019年：1.94％
• 2020年：2.94％
• 2021年：2.92％（2022年10月時点の推計）
• 2022年：5.21％（2022年10月時点の推計）

政治体制

カンボジアでは、1993年以降、国王を元首とする立憲君主制の国となり、資本主義国となりました。国王は象徴的な存在であり、実質的な政治権力は有していません。現在の政権は、人民党とフンシンペック党の連立政権であり、国会は上院と下院の両院制を採用しており、議員は直接選挙によって選ばれます。憲法では、立法、行政、司法の分立を定めています。人民党の党首フン・セン氏は、首相を長期間務めており、在任期間は30年以上です。

気候、土地、風土

カンボジアは、東南アジアのインドシナ半島の中央部に位置し、国土面積は約18万sq/km、隣国であるベトナムの約半分、タイの約3分の1、日本の約半分の国土です。東部にベトナム、西部にタイ、北部にはラオスと、陸続きで国境を有しています。気候は熱帯モンスーン気候で、季節は大きく5月～10月の雨季と、11月～4月の乾季とに分かれています。

4月に入ると少し雨が降り始めますが、1日中降り続くことは少なく、通常夕方から2～3時間、激しいスコールがあります。雨が最も激しい時期は雨季終盤の9月～10月、乾季の間はほとんど雨が降りません。

人口

カンボジアの人口は、2010年以降、以下の通り推移しています。

• 2010年：1,425万人
• 2011年：1,441万人
• 2012年：1,456万人
• 2013年：1,472万人
• 2014年：1,487万人
• 2015年：1,503万人
• 2016年：1,518万人
• 2017年：1,534万人
• 2018年：1,549万人
• 2019年：1,560万人
• 2020年：1,568万人（2022年10月時点の推計）
• 2021年：1,584万人（2022年10月時点の推計）
• 2022年：1,599万人（2022年10月時点の推計）

民族、言語、宗教

カンボジアでは、人権、差別の禁止、法の平等を尊重し、調和のとれたさまざまな民族が暮らしています。人口の大部分（約90％）はクメール人で、その他にはクメール．ルーや、移民からクメール人となった人々がいます。国語及び公用語はクメール語です。宗教は、カンボジア憲法で、国教を仏教と定めており、全人口の95％以上が仏教信者です。

住宅事情

常夏のカンボジアでは、ほとんどの住居にプールやジムが常設されています。電気が不足しているので、計画停電の時期があります。その期間は、1日6時間以上電気が使えないので、自家発電機は必須です。年中、蚊が多く、デング熱が流行っているので、網戸は必須アイテムです。

カンボジアにおける
不動産投資のメリット

経済成長率が高い

IMFによると、カンボジアの2019年のGDP成長率は7％を超えており、これは成長著しい東南アジアの中でも特に高い数値です。カンボジアの不動産は、今後大きく値上がりする可能性を持っていますが、まだ周辺諸国よりも安い価格で購入できます。経済成長に伴って不動産価格は上昇しますが、経済成長率が高いカンボジアでは、今後も不動産価格が上昇する見込みがあります。

人口ボーナス期が続く見通しがある

カンボジア人の2020年の年齢中央値は25.63歳^※1で、これは日本の年齢中央値48.36歳^※2と比べてみても、非常に若い国であるものと考えられます。
また、人口分布は年少人口が31.6％、生産年齢人口が64.5％、高齢者が人口4.0％となっており（2016年時点）^※3、このことからも、カンボジアでは今後も労働人口が増え続けることは確実とされています。労働人口が増えれば住宅需要の拡大にもつながり、住宅需要が拡大すれば、賃貸需要も拡大していきます。

米ドル建てで収益を
得られる

カンボジアの不動産は、米ドル建てで収益を得られます。カンボジアには「リエル」という自国通貨がありますが、流通通貨の約90％は米ドルで占められています。カンボジアでは、不動産の購入だけでなく、売却益や家賃収入も米ドルで対応できます。世界の基軸通貨として認められている米ドルで資産を保有できれば、為替リスクを抑制することができます。

カンボジアの不動産投資のリスク

カンボジアでは、民法や民事再生法といった基本的な法律の整備を進めているものの、日本のような法整備は実現していません。これは、20世紀末に起こったクメール・ルージュが大きな原因です。クメール・ルージュによってカンボジアの多くの法律家が殺害され、法律に関する書物や資料なども処分されてしまいました。

現在、日本による法整備支援はあるものの、難しい法令の運用には課題があります。そのため、カンボジアの賃貸においては、日本では考えられないようなトラブルも発生しています。たとえば夜逃げや賃料不払い、銀行における送金問題などが挙げられるでしょう。

面積表記に注意

海外不動産の物件の多くは「グロス＋ネット」あるいは「グロスのみ」で表記されています。カンボジアの不動産においては「グロス表記を見て物件を決めたら、実際は驚くほど狭かった」というケースがあるのです。

そもそもグロス表記とは、専有部分に加えて廊下や階段などの共用部分の面積を各ユニット別に割り振ったものです。一方ネット表記は、専有部分の面積にバルコニーやベランダの面積を加えたもののため、ネット表記よりもグロス表記の方がかなり大きいということになります。

また、平米単価においては、本来ネット面積で算出した価格を記載するはずが、グロス面積で算出し平米単価を安く見せていることも。そのため、面積の表記には注意が必要です。

賄賂の問題もある

日本では賄賂は認められておらず、当然、賄賂による取引や法施行はあり得ないと考える人が一般的でしょう。しかしカンボジアは賄賂社会といっても過言ではないほど、賄賂による取引等が横行しています。国の機関である官公庁でさえ賄賂問題が存在していますから、日本の感覚では考えられないようなトラブルが発生します。

たとえば裁判において、司法手続きよりも賄賂に頼ることがあります。本来被告人には「自らに対する容疑を直ちに知らされる」「推定無罪が認められる」「控訴する権利がある」といった権利があります。しかし、法律で定められた権利であるとしても、賄賂に頼らなければならない状態だといえるのです。

また、不動産登記の際にも、賄賂が必要となるケースがあります。とくにコンドミニアムなどを購入する外国人は裕福なことを理解しているため、登記簿発行時の税率以上の金額を要求されることがあるようです。

ソフトタイトルのみだと所有権が保護できない可能性がある

カンボジアには、「ソフトタイトル」と「ハードタイトル」の2種類のタイトルが存在します。

まずソフトタイトルは薄いコピー用紙で作成されており、「デベロッパーからの依頼を受けた区長が、当該不動産の売買を公証した」というもの。売買の事実を記しただけのタイトルです。

一方ハードタイトルは透かしを埋め込んだ厚紙で作成されており、発行権限の所在は国の機関。「購入した建物を登記した」という事実が記されており、日本における権利書はハードタイトルに該当します。しかしカンボジアでは税金逃れのためにハードタイトルを発行しないケースがあるのです。

ではもし、ソフトタイトルでしか建物の所有権を主張できない場合、どんな問題があるでしょうか？

ソフトタイトルでは所有権を完全に保護してくれません。「天変地異によって建物が倒壊した」「国の政策によって土地を商業施設にする」などの場合でも、所有権を主張することができないのです。そのため現在カンボジアでは、ソフトタイトル取引を禁じ、ハードタイトルでの取引を行う流れを整えています。

カンボジアのおすすめ不動産投資先はプノンペン

カンボジアで特におすすめの不動産投資先はプノンペンです。プノンペンのエリアごとにそれぞれの魅力をまとめましたので、ご参考ください。

プノンペン西部

プノンペン西部は、プノンペン国際空港を中心にするプノンペン都心部と、日系企業も多く集まる経済特区をつないだ間に位置するエリアです。

プノンペン中心部から車で30～1時間ほど離れたところにあるため、不動産価格が都市部の半値程度と格安ながら、ホテルやショッピングモール、スーパーマーケット、アミューズメント施設など、衣食住が揃っています。プノンペン中心部に加えて新エリアとして注目されている地域です。

プノンペン西部にはカンボジア発の日本人学校「Japanese School of Phnonpen」があるほか、近郊にはカンボジア最大級の病院「ロイアルハイツ・プノンペン病院」もあり、住みやすい地域として日本人在住者にも人気があります。今後ますます人気が高まることが予想されています。

チョロイチャンバー

チョロイチャンバーは、プノンペンの北東にあるエリアです。周囲にはトレンサップ川が流れ、自然豊かな環境ながら川沿いは都市部の夜景が見えることから、カップルの撮影名所にもなっています。

チョロイチャンバーへ行くには、プノンペンからトレンサップ川を渡る必要があります。そこにかかっていた「チュルイ・チェンバー橋」はカンボジア内戦中に爆破された歴史がありますが、内戦後に日本政府が作り直したことから、「日本・カンボジア友好橋」と名付けられました。

この橋はプノンペンエリアを結ぶ交通の要所となっているほか、新しい橋も作られてインフラがさらに整備されました。それによって交通渋滞が軽減されたこともあり、今後は地価も引き上がると予想されています。

ボンケンコンエリア

ボンケンコンは、カンボジアではBKKと呼ばれる富裕層の多く住むエリアです。

ボンケンコンはBKK1～BKK3に分かれており、特にBKK1エリアはブランド化されています。BKK2や3に比べて土地の値段が高く、2倍ほどとなっている高級住宅地です。インターナショナルスクールやレストラン、おしゃれなカフェも多く、外国人駐在員や日本人も住んでいます。

ボンケンコンにはフランスから独立した時に建てられた独立記念塔やワット・プノン寺院など、名所で知られるスポットが点在しています。他にもカンボジア仏教の中心的な存在ウナロム寺もあり、カンボジアの文化や宗教も感じられるエリアです。

BKK2・3エリアもスタジアムやオリンピックマーケット、ロシアンマーケットなど、人が集まるエリアが複数あります。今後もさらに発展する可能性があり、投資先として選ばれています。

ダイヤモンドアイランドエリア

ダイヤモンドアイランドエリアは、王宮の南、プノンペンの東にある振興開発地域です。

パリの街並みがテーマとなっていて、ヨーロッパ風の商業施設や高層ビルが立ち並んでおり、訪れるとまるでヨーロッパの都市にいるような感覚になるでしょう。

ダイヤモンドアイランドエリアはプノンペン市内で最も不動産価格が高く、日本円に換算すると1m²あたり67～89万円にもなります。

遊園地やゴルフ場などのアミューズメント施設が建設されているほか、大型のコンドミニアムの建設ラッシュとなっています。ここ数年にわたって国内外から多くの投資も集めており、今後も価値が高くなると予想されます。

トンレバサックエリア

トンレバサックは、諸外国の大使館や閑静な住宅が立ち並ぶ、現地の富裕層に人気のあるエリアです。日本企業も多く進出しており、イオンやワタミ、ダイソー、吉野家など、日本でもおなじみの店舗が次々と出店しています。

トンレバサックの新名所として話題のコンテナナイトマーケットは年中活気があり、平日の夜も若者たちでにぎわっています。

高級コンドミニアムもあり、住宅の不動産プロジェクトも進められている地域です。高級不動産開発が進むカンボジアの中でも最も投資が進んでいるエリアとして国内外の投資家から注目を集めており、今後も成長が続くと予想されています。

その他エリア

カンボジアの不動産投資先として真っ先にあがるのはプノンペンですが、プノンペン以外にもシェムリアップのように盛り上がってきているエリアもありますし、再び発展していきそうなエリアもあります。

シェムリアップ

シェムリアップはプノンペンから北方に車で5時間程度の場所にあり、アンコールワット遺跡があることでも有名です。不動産価格は、プノンお延に比べると地方都市のため大幅に下がっています。

シェムリアップは、国道6号線とシェムリアップ川の交わるところを中心に、中心エリア、北エリア、西エリア、南エリア、南エリアの5つに分かれています。中心エリアに銀行やスーパーマーケット、観光用のホテルや飲食店などが集中しており、南エリアは地元住民の住宅街や学校などがあります。

中心部の開発が進み、現在では郊外エリアの住宅プロジェクトが始まり、連棟型の戸建てで日本円にすると約18,200,000円（120,000USD、2023年9月時点）、二世帯住宅型の玄関が二つあるタイプの家で48,500,000円（320,000USD、2023年9月時点）と、なかなかの高価格です。顧客層は地元の富裕層が多く、セカンドハウスとしての購入が多いようです。

また、新シェムリアップ国際空港が開港し、2030年には1000万人のインバウンド旅客の獲得見込みも。北エリアではコーケーという世界文化遺産の次期候補となっている遺跡もありますし、観光客向けの不動産投資への盛り上がりも期待できます。

サッカースタジアムの建設も始まり、今後は商業施設も増えていく予想がされるため、今後の発展が楽しみなエリアです。

シアヌークビル

シアヌークビルはカンボジアの港湾都市として有名。中国工場が進出してからは一気に、中国人の居住者が増えています。貨物取扱量もコロナ渦で一時落ち込みを見せたものの、順調に回復しており、今後は日本や欧米との貿易も盛んになることが期待されます。

高速道路が2022年に開通

プノンペンとシアヌークビルを結ぶ、カンボジア初の高速道路が2022年に開通しました。プノンペン―シアヌークビル間の走行時間が片道5～6時間から2時間余りに減り、大幅な輸送コスト削減が見込めます。

オンラインカジノ違法化規制の影響がある

中国による観光業開発により、オンラインカジノで盛り上がりを見せていたシアヌークビル。2019年8月にオンラインカジノ違法化規制がカンボジアで制定されたことでバブルが崩壊し、建築途中で放棄された不動産や居住者のいない不動産が多いという問題があります。

現状では、すぐに投資に向いているエリアではありませんが、コロナ渦が過ぎ、少しずつ風向きがよくなっている場所ではあるので、中国資産の動きなど、アンテナを張って損はないエリアです。

カンボジア不動産の種類

カンボジアでは、外国人、つまり私たちのような日本人には土地の購入が認められていませんが、以下の方法が可能です。カンボジアで投資できる不動産の種類についてご紹介します。

アパートメント・コンドミニアム

アパートやコンドミニアムは、外国人が所有するのも認められています。ここで言うアパートやコンドミニアムとは、2階以上の就業住宅の上層階部分です。地上階や地下の所有は認められていません。

プレビルドホテル・オフィス

プレビルドとは、建設途中の物件に対して支払うタイプの投資です。住居用のコンドミニアムだけでなく、外国人向けのホテルやオフィスも含まれます。空室になる可能性があるコンドミニアムのリスクオフとして選ぶ投資家も多くいます。

カンボジアの取り扱いのある
不動産仲介会社

当サイトで取り上げている不動産仲介会社の中で、カンボジアの取り扱いのある会社の物件を3件を紹介します。

KATHARENA（カロリーナ）
（K-innovate株式会社）

費用	$62,750～　≒8,345,750円～ （2023年1月6日2:04 UTC時点のレート：$1あたり133円で計算。※少数点以下切り捨て）
取引形態	仲介（紹介） ※手数料は不動産会社にお問い合わせください。
物件タイプ	ヴィラ
完成予定	2027年12月
特徴	KATHARENA（カロリーナ）は、新たなリゾート地として開発が進められています。プノンペンからの高速道路の開通や新しい国際空港、港湾整備などが進められており、今後の発展が見込まれています。開発初期段階につき、60,000ドル台のユニットからの購入が可能です。
保証・特典	最長14年の家賃収益保証と最高150％の買取保証付属、最長で13泊14日の無料宿泊特典 ※条件等は不動産会社にお問い合わせください。
セミナー	有
取扱会社情報	K-innovate株式会社（https://k-innovate.com/）

※2023年1月6日時点の情報です。最新情報は不動産会社にお問い合わせください。

Vue Aston（ビューアストン）
（BEYOND BORDERS株式会社）

費用	1,077万円～4,542万円（※2023年1月25日調査時点。）
取引形態	この物件がどのような取引形態（売買・仲介・代理店）による物件なのかは、不動産会社にお問い合わせください。
物件タイプ	コンドミニアム
完成予定	2023年6月
特徴	ビューアストン（Vue Aston）は、都心部からわずか3kmの位置に完成する新都市エリアの第1号物件です。海外大手企業が建設＆デザインを手がけるだけでなく、シンガポールの上場企業が運営するグローバルホテルチェーンが入居決定となっています。
保証・特典	公式サイトに記載はありませんでした
セミナー	有
取扱会社情報	BEYOND BORDERS株式会社（https://beyondborders.jp/）

※2023年1月25日時点の情報です。最新情報は不動産会社にお問い合わせください。

THE PEAK（ザ・ピーク）
（Property Access株式会社）

費用	$159,000　≒21,147,000円 （2023年1月6日2:04 UTC時点のレート：$1あたり133円で計算。※少数点以下切り捨て）
取引形態	この物件がどのような取引形態（売買・仲介・代理店）による物件なのかは、不動産会社にお問い合わせください。
物件タイプ	コンドミニアム
完成予定	2020年
特徴	レジデンス、ショップ、レストラン、オフィス、シャングリラホテルが1つになった、複合用途開発のTHE PEAK（ザ・ピーク）は、暮らしを新しいレベルへと導きます。おしゃれなレストラン、バー、ボールルームがすぐそばです。プノンペンの中心部にあり、メコン川を見渡すベストロケーションで、イオンモール、ナガワールド、国民議会議事堂や外務省、オーストラリア大使館まで徒歩圏内です。
保証・特典	公式サイトに記載はありませんでした
セミナー	有
取扱会社情報	Property Access株式会社（https://propertyaccess.jp/）

※2023年1月6日時点の情報です。最新情報は不動産会社にお問い合わせください。

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