東南アジア不動産投資の「利回り」

利回りには、表面利回りと実質利回りがあります。それぞれの計算方法などについて解説します。また、東南アジアの表面利回りや不動産価格の比較や、キャピタルゲインを狙える国がどこかについて人口増加率などを比較しました。

利回りとは

利回りは、投資物件によって得られるリターン（利益）を計算するのに使われます。

利益を費用で割ることで算出できる指標で、不動産会社の広告やWebサイトに物件情報としてよく記載されています。不動産投資では、利回りは収益物件選びの指針となる目安の1つです。投資対象の候補となる物件を比較する時に活用するのが一般的です。

表面利回りと実質利回り

利回りには、表面上の利回りである表面利回りと、実質的な利回りである実質利回りがあります。両者の違いやそれぞれの計算方法について、詳しく説明します。

表面利回りとは

表面（グロス）利回りとは、不動産投資によってどれだけ効率よく収益が得られるかを表した、表面上の利回りのことです。年間の家賃収入から物件価格（税込）を割ることで算出できます。

表面利回りの計算方法

表面利回りの計算方法は以下の通りです。

年間の家賃収入÷物件の購入価格×100＝表面利回り

具体的な例を示します。2000万円で購入した物件に対して年間の家賃収入見込みが200万円の場合、

200万円÷2000万円×100＝10％

となります。

実質利回りとは

実質（ネット）利回りとは、年間コストや物件価格以外の取得コストも含めて計算した、実質的な利回りのことです。実質利回りでは、以下に示すようなコストを含めて利回り計算をします。

• 不動産仲介手数料、不動産登記費用などの不動産取得時のコスト
• 固定資産税、管理料などの年間でかかるランニングコスト

実質利回りの計算方法

実質利回りの計算方法は以下の通りです。

（年間の家賃収入－年間の諸経費）÷（物件の購入価格＋購入時の諸経費）×100＝実質利回り

表面利回りで用いた数値のほか、購入時の諸経費200万円、年間の諸経費が100万円の場合、

（200万円-100万円）÷（2000万円＋200万円）×100＝4.5％

となり、表面利回りと比較すると、かなり差が生じることが分かります。

東南アジアの表面利回り比較一覧

日本と比較しても数値はあまり差異ないように見えますが、Global Property Guideの評価によると、日本の利回りは悪く（「Poor」）、東南アジア諸国の利回りは適度に良い（「Moderate」）とされています。

• シンガポール・・・4.74%
• タイ・・・・・・・未評価
• ベトナム・・・・・未評価
• フィリピン・・・・5.45%
• マレーシア・・・・4.82%
• カンボジア・・・・未評価
• インドネシア・・・5.75%
• （日本・・・・・・4.38%）

東南アジアの不動産価格比較一覧

各国の都心にある2ベッドの間取りのフラットの平均費用です。このうち、調査した106か国すべての国の平均値は £167,000で、シンガポールは香港に次ぐ第2位となっています。

• シンガポール・・・£987,000
• タイ・・・・・・・£141,000
• ベトナム・・・・・£125,000
• フィリピン・・・・£109,000
• マレーシア・・・・£90,000
• インドネシア・・・£75,000
• （日本・・・・・・£316,000）

東南アジアの
キャピタルゲインを狙える国は？

東南アジアでキャピタルゲイン（売却益）を狙える国について、比較してみましたので、参考にしてください。

東南アジアの人口増加率の点から

東南アジアのうち、タイ、マレーシア、ベトナム、フィリピン、カンボジアについて比較すると、全体的に人口増加率は下がり気味であるものの、マレーシア、フィリピン、カンボジアの3か国はほぼ同じレベルでベトナムやタイよりも高く、キャピタルゲインを狙いやすいです。逆にタイは年々下がってきており、5か国の中で最も低いです。

東南アジアのGNI
（国民1人当たりの所得）の点から

GNIの伸び幅が大きい国では国民が裕福になっていく見込みがあるため、不動産も値上がりしていくと考えられます。東南アジアのうちマレーシア、フィリピン、カンボジア、タイの4か国で比較すると、カンボジアが最も高く、次いでタイが続いています。

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