ベトナムに不動産投資するなら

ベトナムは経済成長率が高く、不動産が値上がりすることが期待でき、さらに、人口増加率が高く、加えて平均年齢が低いので、不動産需要の増加も見込めます。ここでは、ベトナムに不動産投資するために参考となるデータを紹介しますので、参考にしてください。

法制度と税制度

ベトナムでは、土地については国民が所有権者です。そのため、外国人が土地について取得出るのは使用権のみです。建物については、条件付きで所有権を取得できます。その他、各法制度や税制などについて解説します。

所有権と使用権

ベトナムでは土地法4条により、土地は全人民の所有に属すると定められており、一方で、同法で土地の「使用権」は永久使用権として売買されています。また、建物に関しては所有権を認められ、土地の利用権者と異なる建物保有者も認められているため、建物の保有者と利用者が異なることも可能。よって不動産への投資が可能となっています。

外国人価格規制

価格の規制については不明ですが、ベトナムでは、土地は国民の共有財産であるとともに、政府の管理下に置かれています。外資参入の許認可制度としては、次のものが挙げられます。

• 不動産事業法により外資が可能な不動産事業
• 販売または賃貸のための建物の建設投資
• インフラ付きで土地を賃貸するための土地の造成（工業団地など）
• 不動産仲介、鑑定、コンサルティングなどの不動産サービス業
• 転貸のための建物の賃借
• オフィスについては、建造済みの建物を購入または賃借して賃貸可能

税金

ベトナムでは、不動産の購入・売却時に、以下の通りさまざまな税金がかかります。

不動産取得に関する税制

• 付加価値税：
  付加価値税は、一般的に標準税率が10％、軽減税率は5％及び0％となっています。
  土地使用権の譲渡と国が所有する住宅の借主への売却は非課税取引となり、一般的に住宅に対する付加価値税は(住宅価格?土地使用権の譲渡価格)の10％が課税。
• 印紙税：
  実際の移転価格の0.5％が課税。
• 個人所得税(キャピタルゲイン税)：
  不動産を譲渡する側に、譲渡益の 25％または取引額の2％の個人所得税(キャピタルゲイン税)が課税。

不動産保有に関する税制

• 土地税：
  土地税は非農地税法によるもの。2012年以降、家屋・アパートの土地について、所有者に0.03％～0.15％の累進課税が課せられます。
• 固定資産税：
  地方政府が課税しているもの。税率等は地方によって異なります。
• 土地使用料：
  外資系企業等に対して、財産税の一種である土地使用権の賃借料である土地使用料が課せられます。
  通常は土地リース料としてで、料率は地域、周辺の産業基盤の整備状況、会社の業種などによって異なるものです。

不動産を取引する際の制度

ベトナムでは不動産を譲渡や、担保設定、その他処分をする契約において、必ず契約当事者の双方によって署名されなければなりません。かつ、ベトナムの公証人によって公証されなければならないとされています。

ローン

法律上は、外国人がベトナムでローンを組むことは可能ですが、ほとんどの金融機関では、住宅ローンを含め、外国人個人に対するローンの取り扱いは、実際には積極的に行われていません。日本の銀行で融資を受ける場合にには、円で借入をしてベトナムドンの資産を保有することになるため、為替変動リスクの注意が必要です。

その他

1995年に日越二重課税防止協定を締結。

経済

ベトナムの経済成長率は、近年、プラスを維持しており、安定して成長を続けています。その他、経済に関する数値を紹介します。

経済成長率

ベトナムの経済成長率は、2010年以降、以下の通り推移しています。

• 2010年：6.42％
• 2011年：6.41％
• 2012年：5.51％
• 2013年：5.55％
• 2014年：6.42％
• 2015年：6.99％
• 2016年：6.69％
• 2017年：6.94％
• 2018年：7.20％
• 2019年：7.15％
• 2020年：2.94％
• 2021年：2.58％
• 2022年：7.00％（2022年10月時点の推計）

GDP

ベトナムのGDPは、2010年以降、以下の通り推移しています。

• 2010年：2,739兆8,431.7億ドン
• 2011年：3,539兆8,813.1憶ドン
• 2012年：4,073兆7,622.9憶ドン
• 2013年：4,473兆6,556憶ドン
• 2014年：4,937兆316.8憶ドン
• 2015年：5,191兆3,237.3憶ドン
• 2016年：5,639兆4,010憶ドン
• 2017年：6,293兆9,045.5憶ドン
• 2018年：6,977兆2,941.3憶ドン
• 2019年：7,615兆5,675.3憶ドン
• 2020年：7,966兆1,215.5憶ドン
• 2021年：8,398兆6,062.2憶ドン
• 2022年：9,324兆7,582.8憶ドン（2022年10月時点の推計）

物価上昇率

ベトナムの物価上昇率は、2010年以降、以下の通り推移しています。

• 2010年：9.21％
• 2011年：18.68％
• 2012年：9.10％
• 2013年：6.60％
• 2014年：4.09％
• 2015年：0.63％
• 2016年：2.67％
• 2017年：3.52％
• 2018年：3.54％
• 2019年：2.80％
• 2020年：3.22％
• 2021年：1.83％
• 2022年：3.76％（2022年10月時点の推計）

政治体制

ベトナムは、世界でも数少ない社会主義共和国であり、現在の元首はグエン・フー・チョン氏です。共産党書記、首相（PIM）、大統領の集団指導体制になっています。政策は共産党大会で5年間ごとに設定され、年2回開催される中央委員会全体会議で調整されます。議会は一院制（定数500名）で任期は5年、中選挙区で選挙権は満18歳以上、被選挙権は満21歳以上です。

気候、土地、風土

ベトナムはインドシナ半島の東南端にあり、北方は中国に、西方はラオス・カンボジアに、東方は南シナ海に、南方はタイランド湾に接しています。ベトナムの陸地は南北の長さは約1,650キロメートルに及ぶ、S字型をしているのが特徴でもあります。気候は、南部が熱帯のサバナ気候であるのに対して、北部は温帯になっています。

ただ、温帯といっても、夏は熱帯と同様に高温で、冬も日本の本州のように寒くならない温暖な気候が特徴で、亜熱帯気候と呼ぶにふさわしい気候です。雨季は5月～10月で、南西からのモンスーン（季節風）が多くの降水量をもたらします。11月～3月が乾季で、雨季との降水量の差が顕著です。

人口

ベトナムは人口が9,370万人 (2017年時点、ベトナム政府統計）で、2040年には1億400万人に増加する見通しです。年齢構成は15歳未満が23.6％、15歳以上65歳未満が70.3％、65歳以上が6.1％となっており（2017年時点）、しばらくは人口ボーナス（人口に占める労働力の割合が増加する）が続くと考えられています。しかしその一方で人口抑制のための出生抑制政策が行われているため、今後は高齢化社会化が懸念されています。

民族、言語、宗教

ベトナムの民族構成は、キン族（ベト族）が約90％を占めており、ホア族が約3％、その他、ターイ族、クメール族、ムオン族、メア族など53の少数民族がいます。宗教では、仏教徒（主に大乗仏教）が約80％を占めており、次いでキリスト教徒が約9％、その他、イスラム教、カオダイ教、ホアハオ教、ヒンドゥー教などが信仰されています。公用語は、クオック・グー（Quoc Ngu）と呼ばれるベトナム語です。

住宅事情

ベトナムの住宅事情は、一般的に家具・家電付きの物件の賃貸となります。ベトナムの物件は、主に以下の2種類となります。

• サービスアパートメント：
  ランドリーサービス、メイドサービスなどもあり、入居後、即生活が可能です。共有施設が充実しています。
• アパートメント：
  建物一棟が同じ家主の場合が多いです。水道光熱費などは家賃の中には含まれていません。

ドイモイによる改革と成長

ベトナム政府は、1986年のベトナム共産党大会において国の政治・経済を改革するドイモイ政策というスローガンを掲げました。ドイモイの開始以降、現在まで高い経済成長を達成しています。

資本主義経済の開始

社会主義体制を維持しつつも「資本主義経済」を導入して、経済の成長を促しました。国民が働けば働くほど豊かになれるようになり、私企業や私有財産も持てるようになります。それをきっかけに金銭的価値観も変わり、人々は懸命に働くようになりました。それに伴い、生活が豊かになる人も増えていきました。

ASEANへの加盟

ドイモイ以前はASEANに加盟していなかったベトナムでしたが、社会主義政策が緩和されたことにより1995年にASEANに加盟しました。

ASEANへ加盟すると、医者やエンジニアなどの有能な技術を持った専門性の高い労働者がASEAN諸国内で業務に就き、専門的なサービスを各国に提供できるようになります。また、投資や資本をASEAN諸国で円滑に取引できるようになる、物流や航空輸送、電子商取引などのサービスも自由化されるため、経済が円滑に行えるようになります。

EUや北米とメキシコ連盟のNAFTAよりも人口基盤が大きいASEANは、市場で大きな可能性を持っています。実際にASEAN加盟以降、ベトナムの経済成長率は年々高まり、ドイモイ以前の2倍近くにまで成長しました。

投資・政策の緩和

1987年以降、外国投資法制定が複数回に渡り改正されて、外国からの投資環境が整備されたベトナム。

1991年、中国との紛争解決や1995年のアメリカとの国交正常化も加わって、外国資本の流入が拡大していきました。それに伴い、ベトナムはより強固な足取りで経済成長をしていきます。ドイモイの導入から30年間でベトナム経済の成長率は年平均6.5%と高い経済成長を実現しました。

都市開発も進められている

経済が成長するにつれてベトナムの都心部ホーチミンでは人口が集中し、都市開発が活発化してきています。国家都市開発プロジェクトや衛星都市計画に基づいて数々の建設工事が行われており、今後も建設需要が見込まれています。

ホーチミンの都市開発プロジェクトは、首都ハノイよりも数が多く、今後も建築物が増えていくと考えられます。建築資材の仕上げ材の需要の高まりを受けて、日本の建設業界もベトナムでのビジネスに注目。日系の施工会社も次々と進出しています。

ベトナムにおける
不動産投資のメリット

経済成長率が高い

2018年時点で7.08％と、過去数年は周辺のASEAN諸国と比較しても、ベトナムの経済成長率は高い水準です。経済成長率はその国の全体的な景気に関係があり、経済成長率が高い国では、不動産の値上がりが期待できます。経済の発展によってベトナムの平均所得が上がれば、家賃の値上がりも期待できます。

これからの若者の活躍が期待できる

ベトナムでは経済の成長とともに、人口も増加しています。2021年時点の人口増加率は0.84％で、東南アジアの中でも5番目に高い数値^※1です。人口の増加は不動産需要の増加に影響するため、ベトナムの不動産は、賃貸収入と不動産の値上がり益が得られる可能性があります。

また、2021年1月時点の平均年齢は31歳で、世界的に見てもベトナムは中所得国という位置付けになっています。^※2このため、これからの国の労働を担う人口の割合が多く、またその人口はある程度裕福であるということもわかります。労働人口の多さは賃貸需要の高さにつながるため、見過ごせないポイントです。

通貨よりも現物資産が好まれやすい

日本からベトナムに不動産投資するとなると、不動産価格の安さから、現地では高級とされる物件に投資することも多くなるかもしれませんが、高額な物件は購入者が限られてしまうため、物件が売れにくいことも多くなります。しかし、ベトナムは通貨の信用力が日本円と比較して高くなく、現地の富裕層が現金よりも現物資産を好む傾向にあります。

現物資産である不動産は、現地富裕層の投資対象となるため物件を売却する相手の間口が広く、物件を売却できる見込みが高いことは大きなメリットの1つとなります。

外国人の駐在による賃貸需要

著しい経済発展が続くベトナムでは、所得上昇の傾向や兆しがみられるとはいえ、賃貸住宅に多くの額を当てられるほどゆとりのある方は、まだそれほど多くありません。一方、ベトナムで暮らす外国人の駐在員の場合は、勤め先の会社から家賃補助が出るなどするため、経済的なゆとりがあります。ですから、家賃を滞納するなどのトラブルは生じにくいです。

こういった状況をふまえると、購入した不動産を、外国人駐在員を対象とした賃貸物件として活用する方法もおすすめです。ベトナムへの進出企業が増加しているので、ホーチミンなどの都市部を中心に賃貸需要を見込めるでしょう。

ベトナムの各エリア

ホーチミン

ベトナム南部に位置するホーチミンは、ベトナム経済の中心地です。中でも、ホーチミンの「1区」というエリアは、日本でいうところの銀座のような活気や高級感があります。仕事を見つけやすいエリアでもあるため、国内全土からだけでなく、海外からの就業者も少なくありません。

また、気候についてですが、5月～10月の雨季は、突発的な豪雨や強い日差しなどに注意する必要があります。ただ、それ以外の季節は比較的過ごしやすい気候が続きます。

ハノイ

ベトナムの首都があるハノイは、政治の中心地としての役割を担っています。首都でありながら、物価が比較的安いという特徴があります。また、寺院、自然など、文化や歴史を感じられる建造物や場所も少なくありません。観光地化はそれほど進んでいませんが、その分、ありのままのベトナムの魅力を感じることができるエリアだといえます。

さらに、日本からの交通アクセスが良好なところも、注目もポイントです。関西国際空港からは５時間ほど、羽田空港からは5時間半ほど、そして成田空港からでもおよそ6時間半で到着します。

ダナン

成長著しい地域として知られるASEANの中でも、ダナンは成長の象徴のような場所であるといっても過言ではありません。交通量の多い街並みが日々進化を続けている様子からも、そのことがわかります。また、ビーチリゾートでは、ホテルなどを含むさまざまな観光施設の建設が進められています。「成長」「希望」「躍動感」といった表現がピッタリなエリアです。

こういった明るい要素が詰まっているダナンですが、先進国と比較すると、まだまだ物価は安いので、現地で暮らす場合には生活費をおさえやすいです。

ニャチャン

ベトナムの中南部にある都市です。観光エリアとして知られ、海外からも多くの観光客が訪れます。およそ5kmにもわたるビーチエリアを有する人気のリゾート地です。2023年9月時点ではニャチャン・日本間の直行便はないため、アクセスの際にはホーチミンで国内線に乗り換える必要があります。

気候についてですが、ニャチャンは熱帯モンスーン気候に属しているので、12月からの３か月間程度は、気温が低めで雨がよく降ります。ただし、それ以外は蒸し暑い日々が続きます。

クイニョン

クイニョンは、ベトナム中南部にあるビンディン省の中核都市。近くには10世紀末～15世紀に栄えた「チャンパ王国」の遺跡があり、豊かな自然にも恵まれていることから、ベトナムの国内旅行先としても人気の高いリゾート地です。

2016年にはアメリカのニュースサイト「ビジネス・インサイダー」で「観光客が知らないアジアの素晴らしい観光地16選」に選出され、最近では外国人観光客も多くなってきました。

海岸エリア周辺に大規模複合リゾート開発プロジェクトが推進されて以降、高級ホテルやゴルフ場、商業施設、レストラン、スパ施設などが建設され連日多くの観光客でにぎわっています。

ベトナムの取り扱いのある
不動産仲介会社

当サイトで取り上げている不動産仲介会社の中で、ベトナムの取り扱いのある会社の物件を3件を紹介します。

ビンホームズ ゴールデンリバージ アクア
（BEYOND BORDERS株式会社）

費用	1,717万円～1億339万円（※2023年1月25日調査時点。）
取引形態	この物件がどのような取引形態（売買・仲介・代理店）による物件なのかは、不動産会社にお問い合わせください。
物件タイプ	コンドミニアム
完成予定	2018年
特徴	ビンホームズ ゴールデンリバージ アクアは、全棟に先進のテクノロジー技術が使われており、住民が安心して快適な日常を送ることができるようになっています。耐熱性、光透過性、UV対策を備えた低放射率ガラスやスマートホームシステムなどがあります。周辺は、幼稚園から高等学校までの教育機関が充実。商業施設もあります。
保証・特典	公式サイトに記載はありませんでした
セミナー	有
取扱会社情報	BEYOND BORDERS株式会社（https://beyondborders.jp/）

※2023年1月25日時点の情報です。最新情報は各不動産会社にお問い合わせください。

ビンホームズ セントラルパーク
（BEYOND BORDERS株式会社）

費用	1,129万円～5,824万円（※2023年1月25日調査時点。）
取引形態	この物件がどのような取引形態（売買・仲介・代理店）による物件なのかは、不動産会社にお問い合わせください。
物件タイプ	コンドミニアム
完成予定	2017年
特徴	ビンホームズ セントラルパークは、ビンメックインターナショナルホスピタル、ビンスクール、ビンコムショッピングモール、映画館、リバーサイドパークなどの5つ星の施設が揃っています。それに加えて、高品質なサービスで素晴らしい生活環境を提案します。
保証・特典	公式サイトに記載はありませんでした
セミナー	有
取扱会社情報	BEYOND BORDERS株式会社（https://beyondborders.jp/）

※2023年1月25日時点の情報です。最新情報は各不動産会社にお問い合わせください。

FLC ツイン タワーズ
（BEYOND BORDERS株式会社）

費用	1,927万円～2,353万円（※2023年1月25日調査時点。）
取引形態	この物件がどのような取引形態（売買・仲介・代理店）による物件なのかは、不動産会社にお問い合わせください。
物件タイプ	コンドミニアム
完成予定	2017年
特徴	FLC ツイン タワーズは、50階建ての住宅用タワーと、38階建てのオフィスタワーからなるツインタワーで構成されています。プール、フィットネスセンター、スパ、託児所、レストランなどの共有施設があり、居住者は自由に使えます。本物件は緑が豊かなことも特徴。2棟の間に庭園が施されていたり、噴水や歩道の整備された講演が本物件に隣接していたりと、リラックスできる空間が整っています。
保証・特典	公式サイトに記載はありませんでした
セミナー	有
取扱会社情報	BEYOND BORDERS株式会社（https://beyondborders.jp/）

※2023年1月25日時点の情報です。最新情報は各不動産会社にお問い合わせください。

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