インドネシアに不動産投資するなら

インドネシアは、人口が世界4番目に多く^※、経済成長率も安定してプラスを維持していることから、賃貸需要も安定しているものと見られます。ここでは、インドネシアに不動産投資するために参考となるデータを紹介しますので、参考にしてください。

法制度と税制度

インドネシアでは、外国人には不動産の所有権は認められていません。なお、使用権については認められていますが、有効期限があり、一定の制限があります。その他、各法制度や税制などについて解説します。

所有権と使用権

インドネシアでは、不動産の所有権はインドネシア国民とインドネシア政府が許可した特定法人にのみ認められています。つまり、外国人には認められていません。外国人が個人名義で不動産の権利を取得する場合、認められるのは使用権に限られています。使用権とは、土地を特定の目的のために使用する権利のことです。

インドネシアでは、外国人は、政府またはインドネシア国民が所有する土地を利用して、その上に建物を建て、使用することができます。この権利には有効期限があり、最長25年ですが、20年延長できます。なお、取得した使用権は、第三者への譲渡や担保権の設定、相続が可能です。

外国人価格規制

外国人に対する不動産価格規制は、以下の通り、各地域によって最低金額規制があります。

ジャカルタ特別州

戸建	100億ルピア（約8,000万円）以上
マンション（アパートメント）	30億ルピア（約2,400万円）以上

バリ島

戸建	50億ルピア（約4,000万円）以上

バンテン州

戸建	50億ルピア（約4,000万円）以上
マンション	20億ルピア（約1,600万円）以上

西ジャワ州

戸建	50億ルピア（約4,000万円）以上
マンション	10億ルピア（約800万円）以上

インドネシアでは、外国人による不動産購入は、実質的に高級住宅に限定されていると言えます。

税金

土地・建物税は、政府発表の標準価格（NJOP）に応じて、課税基準額が決まります。

• NJOP10億ルピア（約800万円）以下の場合：NJOPの20％
• NJOP10億ルピア（約800万円）超の場合：NJOPの40％

納税額は、課税基準額×0.5％です。

賃料については、インドネシアに居住しない家主に対しては、一律20％が加算されますが、居住地によっては、二重課税防止協定が結ばれていれば、10％になることもあります。インドネシアに居住する者は、賃料に対して10％が課されます。

ローン

インドネシア中央銀行は、旧令『15年第17／10号』を改正し、住宅ローンの規制を緩和した中銀令『2016年第18／16号』を施行しました。

物件価格に対する住宅ローンの借入額の比率である融資比率（LTV）の上限を引き上げ、戸建の場合、面積70平方メートル超の1戸目の購入者に対する融資比率の上限を、従来の80％から85％に引き上げました。購入者は、頭金15％を支払えば、残金の住宅ローンを組めることになります。

その他

1982年に日本は租税条約を締結し、以下の通り取り決めました。

• 利子送金課税：10％
• 配当金送金課税：出資比率25％以上では10％、出資比率25％未満では15％
• ロイヤルティ送金課税：10％

経済

経済については、近年、経済成長率がプラスを維持していますので、インドネシア国内の経済は安定していると考えられます。その他、経済に関する数値を紹介します。

経済成長率

インドネシアの経済成長率は、アジア通貨危機直後のスハルト政権崩壊による政治社会情勢混乱の中で、1998年には経済成長率が-13.1％^※と、大幅に落ち込んでいましたが、その後はプラスに転じてマイナスの年はなくなりました。リーマンショック直後の2009年にも経済成長率の鈍化は軽微なものにとどまりました。

GDP

インドネシアのGDPは、2010年以降、以下の通り推移しています。

• 2010年：6,864兆1,331億インドネシア・ルピア
• 2011年：7,831兆7,260億インドネシア・ルピア
• 2012年：8,615兆7,045億インドネシア・ルピア
• 2013年：9,546兆1,340億インドネシア・ルピア
• 2014年：1京569兆7,053億インドネシア・ルピア
• 2015年：1京1,526兆3,328億インドネシア・ルピア
• 2016年：1京2,401兆7,285億インドネシア・ルピア
• 2017年：1京3,589兆8,257億インドネシア・ルピア
• 2018年：1京4,838兆7,560億インドネシア・ルピア
• 2019年：1京5,832兆6,572億インドネシア・ルピア
• 2020年：1京5,438兆175億インドネシア・ルピア
• 2021年：1京6,970兆7,892億インドネシア・ルピア
• 2022年：1京8,987兆9,525.5億インドネシア・ルピア（2022年10月時点の推計）

物価上昇率

インドネシアの物価上昇率は、2010年以降、以下の通り推移しています。

• 2010年：5.14％
• 2011年：5.34％
• 2012年：3.98％
• 2013年：6.41％
• 2014年：6.40％
• 2015年：6.36％
• 2016年：3.53％
• 2017年：3.81％
• 2018年：3.29％
• 2019年：2.82％
• 2020年：2.03％
• 2021年：1.56％
• 2022年：4.63％（2022年10月時点の推計）

政治体制

インドネシアの政治体制は、大統領制／共和制をとっており、大統領の任期は5年です。初代大統領は、「独立の父」と呼ばれたスカルノでした。
第2代大統領は、約30年に及ぶ独裁体制を執ったスハルト、以降第3代はハビビ、第4代はワヒド、第5代はスカルノの娘で初の女性大統領であるメガワティ、第6代はユドヨノ、そして第7代は現在も続いているジョコ・ウィドドです。国会議員の任期は5年で定数は560人です。また、地方代表の任期は5年で、定数は132人です。

気候、土地、風土

インドネシアは赤道直下の熱帯地域に位置し、年間を通して気温は27℃～28℃です。乾季（4月～9月）と雨季（10月～3月）に分かれており、高温多湿の熱帯性気候が特徴です。雨季は湿度も高くなり、日本の梅雨と同様、細菌やカビが繁殖しやすくなります。乾季は湿度があまり高くなく、さわやかで過ごしやすいです。

人口

インドネシアの人口は、世界銀行の統計によると、2021年時点で2億7725万人と、世界で4番目に人口が多く^※1、東南アジアでは最大です。なお、総人口に占める生産年齢の人口比率が上昇する期間である「人口ボーナス期」が2030年まで続く見込み^※2です。

民族、言語、宗教

インドネシアは、赤道に沿った14,000以上の島々から成る多民族国家で、国民の約9割がイスラム教徒です。世界の中でも、特にイスラム教徒が多い国です。言語は、インドネシア語が公用語で国内全ての地域で使用されていますが、国内には、公用語以外に718種類の言語が存在します。

住宅事情

インドネシアの住宅は高層マンションやアパートメント、"コス"と呼ばれる下宿、一軒家など、さまざまなタイプの住居が存在しており、全世帯の半数以上の住宅が瓦屋根です。また、インドネシア政府では、最低生活基準を満たす住宅の判断基準の1つとして、住宅の床がタイル張りとなっているかどうかを掲げています。なお、農村部ではタイルと同じぐらいの割合で、セメントやレンガの床の家があります。

インドネシアにおける
不動産投資のメリット

長く続く見通しの人口ボーナス期

インドネシアは人口が増え続けており、今後、2060年頃まで人口が増える見込みがあります。人口が多くなっている間は経済成長が見込まれ、賃貸需要も高くなります。また、総人口に占める生産年齢の人口比率が上昇する期間である「人口ボーナス期」は2030年まで続く見込みです。この時期は特に経済成長の伸びを後押しすると言われており、安定した賃貸需要が見込まれます。

街の発展

インドネシアは、巨大なショッピングモールがジャカルタの中心部や郊外に沢山あり、首都圏人口は3,000万人という東京都市圏に次ぐ世界第2位の人口です。また、インドネシアでは、2019年3月に初の地下鉄が開通しました。今後も地下鉄や電車網の拡充が計画されていて、駅近物件の開発も増加しています。こうして見ると、首都圏にも、駅近にも賃貸需要が増える要素が豊富にあります。

広い国土

インドネシアは、スマトラ島やボルネオ島をはじめ、14,000もの島々があり、日本に比べてはるかに国土が広いのが特徴です。ジャカルタのあるジャワ島よりも、未開発地区が多く残されているスマトラ島やボルネオ島などが大いに期待ができます。物件を建てる余地があれば投資のチャンスも多くなり、海外からもこれからどんどん資本が入ってくることも予想されます。

インドネシアの不動産投資市場はどんな状況になっている？

インドネシアの正式名称はインドネシア共和国であり、ジャカルタを首都とする共和制国家です。東南アジア南部に位置し、東西5110kmと東西に長い地形が特徴的。※大小の島々から成っているのも特徴の一つで、その数1万3466と世界最多です。※

ジャワ人、スンダ人、マドゥーラ人等マレー系、パプア人等メラネシア系、中華系、アラブ系、インド系等など、多岐に渡る民族が、インドネシア語を共通語に共に生活しています。通商貿易の中継地点でもあったインドネシアは文化交流が盛んであり、外国文化の影響を色濃く受けました。そのため、未だに伝統的な衣装を身にまとったり、宗教儀式や習慣を引き継いだりしている地域があります。

なお、インドネシアは親日国としても知られており、日系企業の多くがインネシアに新進出。インドネシアは労働人口が多く、天然資源や農産資源が豊かな国です。大手企業から中小企業にいたるまで、様々な企業から需要があります。

加えて、経済が安定しているのもインドネシアの魅力。新興経済大国とし注目を集めています。インドネシアは天然資源が豊富なので、今後投資対象国として発展していくでしょう。国内需要と外国からの投資の両方に支えられている点も注目すべきポイントです。

そこで特に注目したいのが、首都であるジャカルタとリゾート地として世界的に知られているバリ島。ジャカルタではインフラ整備が進められており、高速鉄道やモノレールなど、ビジネス中心都市として機能を果たすための準備を整えています。高速鉄道が開通すればジャカルタの渋滞事情は改善され、不動産株価も上昇するでしょう。

そして、バリ島は外国人投資家におすすめです。不動産投資エリアとして独自のコミュニティーが構築されており、外国人移住者でも投資しやすいでしょう。バリ島は飲食店やアクティビティ、エンターテイメントが充実しているだけでなく、自然豊かで過ごしやすい気候をしています。そのため、バリへの移住を考えている外国人は多く、外国人向けの不動産屋も多いです。

バリ島

インドネシア共和国で不動産投資を行うのであれば、バリ島がおすすめです。バリ島は外国人でも投資が行いやすく、独自の島文化が栄えている点が魅力。リゾート施設も豊富に展開されており、ワールドクラスの有名ホテルが数多く存在しています。アクティビティやエンターテイメントにも注力している生活しやすいエリアです。

旅行者に人気のエリアスミニャック・レギャン

スミニャック・レギャンは海沿いのエリアであり、洗練されたナイトクラブやレストランが立ち並んでいます。高級ホテルも多く建てられており、欧米人の旅行者に人気です。特にオベロイ通りからプティテンゲット通りにかけてのエリアはシックなカフェやブティックのお店が軒を連ね、ホテルや別荘も密集しているのが特徴的です。

サーファーのパラダイスチャングー

バリ島は一年を通して素晴らしい波がくることで知られていますが、その中でもチャングーはサーファーにとって聖地です。サーフポイントのあるビーチを中心に、周囲の地域に勢いがあります。サーファーでなくても、サンセットビーチを一目見ようとやってくる人で溢れるエリアです。ビーチクラブやオーガニックカフェ、レストランなどの施設がある他に、広い敷地を贅沢に活用したプライベートヴィラがあるのも魅力です。

大人のリゾートサヌール

サスールは観光地として発展した地域であり、落ち着いた雰囲気から大人のリゾートとして親しまれています。閑静な別荘が多い一方で、民家の風情が残っている地域でもあります。ビーチ沿いには老舗ホテルが立ち並び、バカンスを楽しめるとヨーロッパ人に人気です。

森林リゾートウブド

四方を海に囲まれた森林の中にあるウブド。ウブドは観光客からの人気が非常に高いです。5つ星級のホテルがいくつもアユン川沿いに点在し、豊かな田園風景やバリ島の王族文化などを楽しむことができます。喧騒から離れたエリアなので、自然豊かな環境下でのんびりとした時間を過ごそうと、ヴィラを独自に建てて所有している欧米人が多いです。工芸品やお土産を販売しているお店も多く、日々観光客で賑わっています。

商業ホテルエリアヌサドゥア・ウルワツ

ヌサドゥア・ウルワツは大規模なホテルエリアです。セントレジス、ウェスティン、ムリアホテルといった高級リゾートホテルが集結しています。ビーチリゾートエリアであることに加え、ホテルの敷地内にゴルフ場やショッピングモールも設置。崖の上にあるため眺めも良く、ウルワツ寺院などを一望することが可能です。非日常を味わえるエリアとなっています。

ジャカルタシティー

ジャカルタシティーへ不動産投資を行うのもおすすめです。ジャカルタ市内ではアパートメントの販売価格が上昇しており、アパートメントに対する需要が高まっています。また、交通インフラの整備も進んでいるため、今後沿線の不動産価格が上昇していくことが期待でるでしょう。

ビジネス街タムリン

ジャカルタ市の中心でアあるスディルマン通りにあるタムリン。そのアクセスの良さからビジネス街として発展しています。郊外からジャカルタまでは渋滞するため、通勤するのに適しません。そのため、タムリンに移り住んでいる日本人の駐在員や外国人は多いです。「プラザインドネシア」や「グランドインドネシア」などの大型ショッピングセンターや日本食を扱っているレストランやスーパーがあるエリアでもあります。

商業エリアスナヤン

スナヤンはジャカルタの中心から少しそれた、南側に位置しています。「プラザスナヤン」や「スナヤンシティ」といった大型ショッピングモールがあることもあり、商業エリアとして栄えています。日本語に対応している病院があるなど、日本人が住みやすい環境が整っているのも魅力。閑静な住宅街が広がる暮らしやすい地域です。

生活環境が便利なクニンガン

ジャカルタ市の中心より南東にあるクニンガン。クニンガンは高速道路へのアクセスが良好であり、工業団地への移動がしやすいです。工業団地であるチカランやブカシ方面へ通勤しなくてはならない方にとって便利なエリアです。高級ホテルが立ち並ぶ地域でもあります。

市の南側ブロックM

ブロックM はジャカルタ市の南側に位置する、日本人学校やスディルマンエリアへ行きやすい地域です。特に家族連れの日本人からの人気が高く、日本人街として知られています。ブロックM には日本人向けのレストランやスーパーがあり、日本人が無理せず暮らすことが可能。街に馴染みやすいことに加え、「ガンダリアシティモール」などのショッピングモールがあるのも人気の理由です。

高級住宅街ポンドック・インダ

ポンドック・インダはブロックM よりもさらに南にあるエリアです。閑静な高級住宅街であり、ゴルフコースやインターナショナルスクールが立ち並んでいます。生活環境が整っているだけでなく、日本食を購入できるスーパーや、日本語でも話が通じるクリニックなどもあるため心強いです。家族連れの日本人から人気を博しています。

欧米人に人気エリアクマン

高級住宅街であるクマンは特に欧米人からの支持が厚いです。オシャレなお店が多く、カフェやブティック、ショッピングモールがあります。レストランの種類も豊富であり、家族連れでも楽しめます。ジャカルタの中心部は車で移動すると渋滞に巻き込まれるのが難点ですが、高速鉄道が完成し開通すれば交通の便が良くなるため、さらに人気のエリアとなるでしょう。

インドネシアにある不動産の種類

コス

インドネシアの賃貸住宅の一種であるコス。コスは日本でいうシェアハウスに近いです。大きな一つの家に複数の部屋があり、その部屋をレンタルして生活します。基本的にキッチンやトイレ、シャワーなどは共同。家賃は一カ月ごとに生じるシステムで、部屋はワンルームなことが多いです。家具やベッドは備え付けられており、すぐにでも住居することができるでしょう。短期在宅の外国人利用者が多いです。コスによって異なりますが、家賃が高いところでは、お手伝いさんが洗濯をしに来てくれたり、プールや事務が併設されていたりします。

アパートメント（サービス付・サービスなし）

インドネシアのアパートメントは、日本の賃貸マンションとほとんど変わりません。インドネシアでアパートが出てきたのは比較的最近のことであり、部屋の一つ一つにオーナーが付いています。入居者とオーナーが契約を交わし、半年から一年間のスパンで家賃を支払うのが一般的です。家電や家具、セキュリティ設備はあらかじめ付いているケースがほとんどです。高級アパートの場合、アパート内にプールやスーパーが備え付けられていることもあるでしょう。

なお、上記で紹介したアパートメントはサービスの付いていないアパートメントですが、サービスが付いているところもあります。サービス付きのアパートメントでは、掃除や洗濯、朝食などを任せることが可能です。ただし、家賃が3割～4割高くなるため注意です。

タウンハウス

インドネシアにおいて、タウンハウスは一戸建て住宅を指します。警備員が配備されているのが特徴であり、セキュリティに特化しています。そのため、ペット連れの外国人や、車を所有している外国人住居者に人気です。

ヴィラ（戸建住宅）

基本的に、インドネシアの一戸建て物件は一年が賃貸契約期間です。交渉次第で3カ月や半年などの短期賃貸に対応してもらえる場合もありますが、その場合、家賃が割高になる可能性が高いでしょう。ヴィラの家賃は家の大きさだけでなく、家具や家電が備わっているか、交通の便、周囲の環境などによって決まります。しっかりと家賃相場をチェックしておくことが大切です。

インドネシアの取り扱いのある
不動産仲介会社

当サイトで取り上げている不動産仲介会社の中で、インドネシアの取り扱いのある会社の物件を2件を紹介します。

【専売】beachwalk Residence（ビーチウォーク・レジデンス）
（K-innovate株式会社）

費用	Rp5,854,158,450～　≒49,760,346円～ （2023年1月5日7:19 UTC時点のレート：Rp1あたり0.0085円で計算。※少数点以下切り捨て）
取引形態	仲介（紹介） ※手数料は不動産会社にお問い合わせください。
物件タイプ	レジデンス
完成予定	完成済
特徴	バリ島で唯一、ショッピングモールに直結している高級レジデンス。高級ショッピングモールやレストラン、地元のバーやショップ、海岸沿いのカフェなど、無数の娯楽の中心に位置しています。
保証・特典	5年間家賃収益保証付き、10日間/年の無料宿泊券付き、管理費・改修費無料 ※条件等は不動産会社にお問い合わせください。
セミナー	有
取扱会社情報	K-innovate株式会社（https://k-innovate.com/）

※2023年1月5日時点の情報です。最新情報は不動産会社にお問い合わせください。

LAVAYA ACホテル by マリオット
（K-innovate株式会社）

費用	Rp2,645,000,000～　≒22,482,500円～ （2022年12月26日8:42 UTC時点のレート：Rp1あたり0.0085 円で計算。）
取引形態	仲介（紹介） ※手数料は不動産会社にお問い合わせください。
物件タイプ	レジデンス
完成予定	2022年
特徴	LAVAYA ACホテル by マリオットは、ヌサドゥアビーチの中でも、特に立地の良い場所に建てられています。対象物件は、プールには面していないため騒音もなく、部屋からビーチやサンセットなども楽しめる場所です。
保証・特典	5年間家賃収益保証付き、10日間/年の無料宿泊券付き、管理費・改修費無料 ※条件等は不動産会社にお問い合わせください。
セミナー	有
取扱会社情報	K-innovate株式会社（https://k-innovate.com/）

※2023年12月26日時点の情報です。最新情報は不動産会社にお問い合わせください。

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