フィリピンに不動産投資するなら

フィリピンは人口1億人を超える人口大国で、今後も増える見通しです。また、経済成長も著しい他、世界第5位の英語圏国^※のため外国人駐在員が増える見込みがあります。これらの要素により、賃貸需要は今後も拡大する可能性が高いです。ここでは、フィリピンに不動産投資するために参考となるデータを紹介しますので、参考にしてください。

法制度と税制度

フィリピンの住宅ローンは、「ノン・リコース・ローン」が主流で、これは借り手が債務の全額返済責任を負わない方式です。途中でローンを返済できなくなると、物件を手放せば残額は免除されます。その他、各法制度や税制などについて解説します。

所有権と使用権

フィリピン国籍を持たない外国人は、土地を購入することができず、建物しか購入できませんが、コンドミニアムやタウンハウスなどは購入できます。ただし、コンドミニアム法によって、コンドミニアムやタウンハウスの土地がユニット所有者による共同所有の場合、所有するユニットが全ユニット数の40％未満までの購入となります。購入後は、外国人でも賃貸、転売が可能です。

外国人価格規制

不動産自体の価格の規制については不明ですが、フィリピンでは、外資に関していくつかの優遇措置もしくは規制が設けられています。

• 外国人や外国企業が所有できる不動産は、コンドミニアム、またはコンドミニアム扱いとなっているタウンハウスに限定される。
• 外国人投資家には、建物について一般的に40%まで保有が認められている。
• 上記を回避するために、フィリピン人を名義人に立てたり、フィリピン人を雇ってダミー会社を使ったりすることはアンチ・ダミー法で禁止されている。
• 土地を保有する会社を設立して法人に不動産を所有させ、外国人又は外国企業で、その土地の保有会社の株式を40％まで保有することが認められている。
• 土地を保有しない製造会社は100％外資で設立可能であることから、前述の土地保有会社から製造会社に土地をリースするという措置を取ることができる。
• 外国人に許可される長期リース期間のリース料を一括で前払いする代わりに、リース先や売却先の選択権を借主が持つことで、不動産の所有権を得たのとほぼ同様の効果を持とうとするスキームの活用も認められている。

税金

フィリピンでは、不動産の購入・売却時に、以下の通りさまざまな税金がかかります。

不動産取得に関する税金

• 印紙税：物件販売価格、または市場価格の1.5％
• 公証費用：市場価格の1％～2％
• 地方譲渡税：物件販売価格、または市場価格の0.5％～0.75％
• 登録費：物件販売価格の約0.25％

不動産運営時に関する税金

• 不動産収入税：
  賃貸収入の25％（滞在期間180日未満の外国籍の非居住者）、家賃収入の5％～32％（外国籍の居住者・滞在期間180日以上の外国籍の非居住者）

不動産売却時に関する税金

• キャピタルゲイン税：物件販売価格、または市場価格の6％
• 不動産仲介手数料：物件販売価格の3％～5％

ローン

フィリピンでは、少数ではありますが、外国人向け住宅ローンを用意している現地の銀行があります。フィリピンの住宅ローンは、「ノン・リコース・ローン」が主流です。これは、借り手が債務の全額返済責任を負わない方式で、途中でローンを返済できなくなると、物件を手放せば残額は免除されます。ローン金利は変動し、7.5％～9％ほど^※です。日本人が住宅ローンを利用する場合は全額を借りることが難しく、物件評価額の60％～70％の借り入れとなります。

その他

フィリピン共和国憲法^※1によると、外国人投資家は投資目的のみに利用される場合に限り、土地をリースすることができます。

リース期間は最長50年、更新は1回限りの25年です。土地はフィリピン人と、フィリピン人が資本の最低60％を所有する株式会社などの所有に限定されるため、注意が必要です。
外国人投資家が投資のみを利用目的としない土地をリースする場合、リース契約の期間は最長25年、更新は1回限りの25年となります。

経済

フィリピンの経済成長率は、近年、2020年を除いてプラスを維持しており、安定して成長を続けています。その他、経済に関する数値を紹介します。

経済成長率

フィリピンの経済成長率は、2010年以降、以下の通り推移しています。

• 2010年：7.34％
• 2011年：3.86％
• 2012年：6.90％
• 2013年：6.75％
• 2014年：6.35％
• 2015年：6.35％
• 2016年：7.15％
• 2017年：6.93％
• 2018年：6.34％
• 2019年：6.12％
• 2020年：-9.52％
• 2021年：5.70％
• 2022年：6.47％（2022年10月時点の推計）

GDP

フィリピンのGDPは、2010年以降、以下の通り推移しています。

• 2010年：9兆3,994.5億フィリピン・ペソ
• 2011年：10兆1,446.6憶フィリピン・ペソ
• 2012年：11兆605.9憶フィリピン・ペソ
• 2013年：12兆505.9憶フィリピン・ペソ
• 2014年：13兆2,068.3憶フィリピン・ペソ
• 2015年：13兆9,441.6憶フィリピン・ペソ
• 2016年：15兆1,323.8憶フィリピン・ペソ
• 2017年：16兆5,566.5憶フィリピン・ペソ
• 2018年：18兆2,651.9憶フィリピン・ペソ
• 2019年：19兆5,178.6憶フィリピン・ペソ
• 2020年：17兆9,515.8憶フィリピン・ペソ
• 2021年：19兆4,105.7憶フィリピン・ペソ
• 2022年：21兆6,853.5憶フィリピン・ペソ（2022年10月時点の推計）

物価上昇率

フィリピンの物価上昇率は、2010年以降、以下の通り推移しています。

• 2010年：3.74％
• 2011年：4.75％
• 2012年：3.16％
• 2013年：2.59％
• 2014年：3.59％
• 2015年：0.69％
• 2016年：1.23％
• 2017年：2.85％
• 2018年：5.31％
• 2019年：2.39％
• 2020年：2.39％
• 2021年：3.93％
• 2022年：5.32％（2022年10月時点の推計）

政治体制

フィリピンは共和制で、議会は上院と下院の二院制です。上院は24議席で任期は6年、連続三選禁止となっており、下院は311議席で任期は3年、連続四選禁止となっています。大統領は、2022年5月に、フェルディナンド・マルコス元上院議員が大統領選で史上最多得票率で圧勝し、第17代大統領に就任しました。

マルコス政権は、中期財政枠組に基づく健全な財政運営に根ざし、フィリピン開発計画2023―2028の策定により、農業開発、観光業振興、感染症対策、教育改革、デジタル変革、積極的なインフラ整備、クリーン・エネルギー利用を含むエネルギー安全保障等を通じて、経済発展と貧困削減を目指しています。

気候、土地、風土

フィリピンは7,000余りの島々から構成されていて、11の大きな島が陸地全体の約95％を占めています。フィリピンの東にはフィリピン海、西には南シナ海、南にはセレベス海が広がっていて、豊富な海洋資源があります。気候は1年中暑く、湿度が高い熱帯海洋気候性です。南西と北東からの季節風があるため、ある気温は21℃から35℃以上になります。4月から10月上旬までは猛暑で、10月下旬から3月までは涼しく乾燥しています。

人口

フィリピンは1億人以上の人口を抱える人口大国であり、その数は2050年に1憶5,000万人を超える水準まで増加する見通し^※となっています。中でもマニラ首都圏は、国内外からの人口流入によって、1990年～2020年の間に1,348万人にまで拡大し、世界有数のメガシティへと発展しました。

現在のフィリピンの人口構成は、高齢層よりも若年層の方が圧倒的に多い正三角形のピラミッド型を描いており、高度経済成長を実現しやすい「人口ボーナス期」が2062年頃まで続くとの予測もあります。

民族、言語、宗教

フィリピンには、111の言語、民族グループがあり、87の言語が使われています。主なものにはタガログ語（マニラ周辺）、セブアノ語（ビサヤ地方）、イロカノ語（北部ルソン）、ビコール語（南部ルソン）などがあり、マレー語系のタガログ語を基礎とするフィリピーノ語を公用語としています。

宗教では、フィリピンはアジア唯一のカトリック教国です。全国民の93％がキリスト教徒、4％～5％がイスラム教徒、1％～2％が仏教徒となっています。

住宅事情

熱帯の国フィリピンでは、住宅は涼しさ重視のため東向きが好まれ、北向きも涼しいので人気があります。シャワー中心の生活のため、風呂はありません。シャワー・トイレは一緒になっているのが基本で、バスルームと総称されます。中流層では子守（ヤヤ）やメイドを雇うのが普通です。メイドは住み込みが基本なので、メイド部屋がついているのが普通です。

フィリピンにおける
不動産投資のメリット

利回りが上昇する可能性がある

経済成長著しいフィリピンでは、国民所得の上昇とともに物価が上昇する期待も大きいです。物価の上昇は、不動産価格を押し上げると同時に、賃貸住宅の家賃水準も引き上げます。今後は2021年よりも家賃水準が上がることが予測されるため、将来的に利回りが上昇することが期待できるのは、フィリピンの不動産投資が持つメリットです。

人口増加に伴う
住宅需要の拡大が見込める

フィリピンの人口は、2014年7月27日に1億人を突破^※1しました。また、2050年には1憶4,000万人になり、2075年頃まで増加し続ける^※2と予測されています。人口が増加しているエリアでは、住宅需要拡大の期待が大きく、フィリピンでは長期的に住宅需要が拡大し続けると予測されます。

また、フィリピンは年齢の中央値が24.1歳と若いのも明るい検討材料です。若年人口が多いエリアは、生産年齢人口も多いため、住宅の賃貸需要が拡大していきます。

外国人駐在員が増える傾向にある

フィリピン国内で近年、特に経済規模を拡大している産業は、オフショア・BPO産業です。BPOはアウトソーシングのことを指します。フィリピンでは、東南アジアの中でも若い人材が豊富なうえに英語が公用語として使われており、世界第5位の英語圏国^※とも呼ばれています。

また、フィリピンでは、欧米企業がコールセンターなどのボイスサービス系事業が広がりを見せています。ノンボイス分野や、より高い専門性や判断力が求められるKPO（ナレッジ・プロセス・アウトソーシング）へと拡大しつつあり、さらに法務・財務といったバックオフィス業務など、BPO産業は幅広く展開していっています。

このように、IT関連のBPO産業が規模を拡大すれば、欧米企業から派遣される外国人駐在員も増えると予測されます。そうなれば、賃貸需要も増えていくことが期待できるでしょう。

インフラ整備が進められている

2017年からスタートした「ビルド・ビルド・ビルド」とは、フィリピンで積極的に進められているインフラ整備制作のことです。鉄道や道路整備、空港、新都市整備などを行うための政策のことで、交通インフラ整備を進めることによる国民所得の向上や雇用の創出、投資環境を強化することを狙いとしています。

実際にマニラ首都圏は渋滞問題が深刻化していることから、混雑解消のための公共機関の整備が急速に発展しています。鉄道整備や都市開発が今も実施中で、都市開発に伴って商業施設や住宅・政府施設・スポーツ複合施設などが整備されているのです。

フィリピンで不動産投資をする時のポイント

実際にフィリピンで不動産投資を始める前に、以下のような情報収集を行っておくと失敗を避けやすいでしょう。

情報収集をしておく

不動産投資を行うのであれば、現地の徹底的な情報収集が欠かせません。ネットや本で知識を得るのも良いですが、最も手っ取り早いのは現地を直接訪れ、国の雰囲気を感じ取ることです。実際に自分の足で現地に立つことで、誰かから見聞きしただけの情報では理解できない部分も理解できるようになります。

現地の物件を実際に確認し、築年数が経っていても管理がしっかりされているかどうか、高級住宅街の物件はどのような感じか、状態の良い中古物件についてなど…様々な情報が手に入るでしょう。

信頼できるデベロッパーを探す

物件を紹介・仲介してくれるデベロッパーやエージェントについても、事前によく調査が必要です。フィリピンの物件に投資する場合、建設前に物件の購入費の一部を支払い、建設後・途中に残金を支払う方法が一般的。そのため建設中に万が一工事が止まった場合には、購入費が返金されないケースもありえます。

フィリピンを含む新興国不動産は物件の品質が保証されていないケースもあるため、物件建設の失敗や遅延が無いように、実績と信頼を持つデベロッパーかどうかを見定めましょう。フィリピン現地のデベロッパーとのつながりや、販売実績なども要チェックです。

インフラ整備の進んでいる場所を選ぶ

投資する物件はインフラ整備が進んでいるエリアに注目して選びましょう。現在、フィリピンではマニラを中心に鉄道整備や都市開発が行われています。周辺エリアの公共機関整備を行いながら、周辺の商業やビジネス・住宅などの開発を同時に進めるのが目的です。土地開発も積極的に行われています。

土地開発が進められている地域は不動産価値も将来的に上がりやすいとされています。フィリピンでの不動産投資はインフラ整備が進んでいる、もしくは将来的に予定されているエリアを狙ってみるのがおすすめです。

フィリピンの取り扱いのある
不動産仲介会社

当サイトで取り上げている不動産仲介会社の中で、フィリピンの取り扱いのある会社の物件を3件を紹介します。

ゴルフヒルガーデンズ
（BEYOND BORDERS株式会社）

費用	866万円～1,743万円（※2023年1月25日調査時点。）
取引形態	この物件がどのような取引形態（売買・仲介・代理店）による物件なのかは、不動産会社にお問い合わせください。
物件タイプ	コンドミニアム
完成予定	2016年
特徴	ゴルフヒルガーデンズは、フィリピン・マニラの中でも特に大きな都市、ケソン市にある、総階数6階、総戸数96戸からなるコンドミニアムです。日光が差し込む明るいロビーが居住者を出迎えます。館内には、プールやジムのみならず、会議室やダンススタジオ、子供の遊び部屋、BBQエリアなどが揃っているので、休日は遠出をせずのんびりと過ごすこともできます。
保証・特典	公式サイトに記載はありませんでした
セミナー	有
取扱会社情報	BEYOND BORDERS株式会社【完成予想図】（https://beyondborders.jp/）

※2023年1月25日時点の情報です。最新情報は不動産会社にお問い合わせください。

THE RESIDENCES AT THE WESTIN MANILA SONATA PLACE（ザ・レジデンス・アット・ウェスティン　マニラ　ソナタ　プレース）
（Property Access株式会社）

費用	₱12,300,000 ( ≒ ¥29,361,310 ) ※2023年1月25日時点、公式サイトの記載。
取引形態	この物件がどのような取引形態（売買・仲介・代理店）による物件なのかは、不動産会社にお問い合わせください。
物件タイプ	コンドミニアム
完成予定	2022年10月
特徴	この物件は、富裕層が高級コンドミニアムを好むようになってきた、昨今のトレンドやニーズを踏まえた、オルティガスでも数少ないホテルのような居住空間を提供する高級物件です。ヨーロッパの影響を強く受けているので、建物にもこだわりがあります。
保証・特典	公式サイトに記載はありませんでした
セミナー	有
取扱会社情報	Property Access株式会社（https://propertyaccess.jp/）

※2023年1月25日時点の情報です。最新情報は不動産会社にお問い合わせください。

HOTEL 101 CEBU
（Property Access株式会社）

費用	₱5,250,000 ( ≒ ¥12,536,857 ) ※2023年1月25日時点、公式サイトの記載。
取引形態	この物件がどのような取引形態（売買・仲介・代理店）による物件なのかは、不動産会社にお問い合わせください。
物件タイプ	ホテルコンドミニアム
完成予定	2024年
特徴	HOTEL 101 CEBU（ホテル101セブ）は、フィリピンのリゾート地セブの国際空港から徒歩圏内にあります。また、ビーチと都市部双方へのアクセスが良いのが魅力となっており、リゾートエリアであるマクタン島東部とセブシティとの中間に位置しています。施設も、スパ、プール、ルーフトップ、バー等、充実しています。また、ホテルコンドミニアムのため、管理する手間がありません。
保証・特典	年間10泊分の無料宿泊券付き ※条件等は不動産会社にお問い合わせください。
セミナー	有
取扱会社情報	Property Access株式会社【完成予想図】（https://propertyaccess.jp/）

※2023年1月25日時点の情報です。最新情報は不動産会社にお問い合わせください。

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