マレーシアに不動産投資するなら

マレーシアでは、海外に住む外国人でも戸数の制限なく購入することができ、自分の名前で登記することができます。また、外国人が長期滞在するためのビザであるMM2Hがあるなど、外国人にとって不動産投資しやすい環境です。ここでは、マレーシアに不動産投資するために参考となるデータを紹介しますので、参考にしてください。

法制度と税制度

マレーシアでは、外国人の土地付き住宅購入・所有権取得が可能で自分名義で登記できるなど、他国に比べて、不動産投資しやすいという特徴があります。その他、各法制度や税制などについて解説します。

所有権と使用権

マレーシアでの土地・不動産の所有権は、リースホールドがメジャーです。リースホールド（Leasehold）とは借地権といい、建物を買って所有したとしても、その建物の下にある土地は、他人に所有権があるという形態です。マレーシアでの一般的なリースホールド期間は99年が多く、長期的なのが特徴です。30年、60年、99年間の賃貸期限が政府によって定められています。

その反対の、永久的な土地の権利を意味するフリーホールドもあります。なお、マレーシアでは、州当局の認可を得れば、外国人の土地付き住宅購入・所有権取得が可能で、さらに、個人名義での登記もできます。

外国人価格規制

マレーシアで外国人が購入できる物件は、原則RM60万以上の物件に限定されています。但し、長期滞在ビザであるMM2Hを所有している場合や、購入する物件が位置している州によっては、最低購入金額が異なる場合があります。

税金

不動産取得や保有に関する税金は以下の通りです。

• 印紙税：
  ・譲渡価格RM10万まで：印紙税RM1/RM100（RM100未満切り上げ、以下同）
  ・譲渡価格RM10万～RM50万まで：印紙税RM2/RM100<
  ・譲渡価格RM50万を超過する場合：印紙税RM3/RM100
• 不動産譲渡益税（RPGT：Real Property Gains Tax）：
  ・取得日より30年以内：30%（税率）
  ・4年,5年目：30%
  ・6年目以降：10%
• 固定資産税：
  建物については2月と8月の年間2回支払うことになっており（※クアラルンプールの場合）、税率は州により異なります。

ローン

外国人による不動産取引に関しては、審査が厳しくなっているものの、住宅ローン申請が可能。最低取得額はRM100万で、長期ビザであるMM2Hビザの取得者であると優遇される傾向にあるようです。

その他

外資に関する規制として、外国人が購入できる不動産価格はRM100万以上の物件に制限されます。なお、州によって特例もあるようです。

経済

マレーシアの経済成長率は、近年、2020年を除いてプラスを維持しており、安定して成長を続けています。その他、経済に関する数値を紹介します。

経済成長率

マレーシアの経済成長率は、2010年以降、以下の通り推移しています。

• 2010年：7.53％
• 2011年：5.29％
• 2012年：5.47％
• 2013年：4.69％
• 2014年：6.01％
• 2015年：5.01％
• 2016年：4.45％
• 2017年：5.81％
• 2018年：4.84％
• 2019年：4.41％
• 2020年：-5.53％
• 2021年：3.09％
• 2022年：5.40％（2022年10月時点の推計）

GDP

マレーシアのGDPは、2010年以降、以下の通り推移しています。

• 2010年：8,331億リンギット
• 2011年：9,246.9憶リンギット
• 2012年：9,850.5憶リンギット
• 2013年：1兆330.9憶リンギット
• 2014年：1兆1,221.6憶リンギット
• 2015年：1兆1,769.4憶リンギット
• 2016年：1兆2,497憶リンギット
• 2017年：1兆3,723.1憶リンギット
• 2018年：1兆4,477.6憶リンギット
• 2019年：1兆5,127.4憶リンギット
• 2020年：1兆4,180憶リンギット
• 2021年：1兆5,453.7憶リンギット
• 2022年：1兆6,894.5憶リンギット（2022年10月時点の推計）

物価上昇率

マレーシアの物価上昇率は、2010年以降、以下の通り推移しています。

• 2010年：1.72％
• 2011年：3.17％
• 2012年：1.66％
• 2013年：2.11％
• 2014年：3.14％
• 2015年：2.10％
• 2016年：2.08％
• 2017年：3.80％
• 2018年：0.97％
• 2019年：0.66％
• 2020年：－1.14％
• 2021年：2.48％（2022年10月時点の推計）
• 2022年：3.23％（2022年10月時点の推計）

政治体制

マレーシアの政治体制は、立憲君主制（議会制民主主義）をとっており、元首はアブドゥラ・リアトゥディン・アル・ムスタファ・ビラ・シャー第16代国王で、首相はムヒディン・ヤシンです。議会は二院制をとっており、上院は70議席（国王任命による議員が44名、州議会の指名による議員が26名）で任期は3年、下院は222議席（小選挙区制による直接選挙）で任期は5年です。

気候、土地、風土

マレーシアは東南アジアの中央部に位置する熱帯の国で、南シナ海をはさんでマレー半島の南半分（半島マレーシア）とボルネオ島北西海岸地域（サバ州、サラワク州）からなっています。国土は日本よりややせまく、国土の4／5は森林、湿地帯です。海に面しているため、アジア季節風の影響を受ける高温多湿な気候が特徴で、降雨量の多い北東モンスーン期と比較的少ない南西モンスーン期があります。

人口

マレーシアの人口は、2021年時点で約3,357万人^※1とされています。過去10年の人口増加率は平均で年1.3％、平均年齢は29.2歳です。未だ20代～40代の若い年齢層が増えており、人口ボーナスが発生している状態と言えます。人口構成は、69％がマレー系、23％が中華系、7％がインド系、その他1％に分かれます。^※2

民族、言語、宗教

マレーシアは多民族、多言語、多宗教の国です。マレー系が人口の過半数を占めており、イスラム教を信仰しています。母国語はマレー語。中国系は人口の23％で、主言語は中国語、仏教徒が多いです。インド系は人口の7％で、主言語はタミール語、宗教はヒンズー教です。その他少数民族は1％ほどで、キリスト教徒が多いです。

住宅事情

マレーシア、特にクアラルンプールの代表的な住まいはコンドミニアムという高層マンションがあり、ほとんどの日本人がコンドミニアムに住んでいます。このコンドミニアムの一例は、以下の通りです。

• 基本的にシングルルームか1～3ベッドルーム付き
• 1人暮らし用のシングルルームでは家賃RM2,000（約50,000円）～
• 24時間体制のセキュリティガードが数人常時
• 共有プール、ジム付き
• 1階に専用のプチコンビニがあることが多い
• 家具付きと家具なし物件があり
• 階数は1階～35階ぐらい
• 広さは日本の1人暮らし用マンションよりかなり広め

設けられた制限

最低価格制限

マレーシアでは、それぞれの州において外国企業が不動産を購入できる最低価格が定められています。例えばジョホール州やセランゴール州では200万リンギ以上で、クアラルンプールやプトラジャヤ、ラブアン、ペナン州など多くの州の最低価格は100万リンギ以上です。また、ケダ州やサラワク州は50万リンギ以上と定められています。

州政府承認が下りない場合、外国企業は各州が定めた基準を下回る価格の不動産取得が原則できません。なお、この基準は改定される可能性があるため、定期的に確認することをおすすめします。

不動産類型に基づく規制

外国企業は、各州が定める「low-cost or medium-cost units」を取得することもできません。これらの不動産は原則ブミプトラ（マレー系住民と先住民）しか取得できないとされています。

用途に応じた制限が課せられる場合もあり、例えばセランゴール州では外国企業は商業用・工業用・住居用不動産のみ取得可能で、農業用用地は取得できません。ただし、住居用についても「Strata Title」というマンション区分所有に限られるので注意しましょう。

外国企業買収についてのガイドライン

外国企業買収に関するガイドラインで、取得金額が2,000万リンギを超えて取得自体がブミプトラ所有権の希薄化につながる場合、EPUの事前承認が必要と決められています。EPUはマレーシアの開発計画を担当する政府機関のこと。間接的な取得についても、この要件から免除されることはありません。

マレーシアにおける
不動産投資のメリット

他国の物件に比べて割安

マレーシアの不動産物件は、割安感・値頃感があります。90平米～300平米の広々とした物件を、日本円で1,500万円～1憶6,000万円程度の価格帯で購入することができます。平米単価では約17万円～約55万円ほどです。これは日本をはじめ、香港やシンガポールの同じようなマンション物件と比べても安価です。広いだけではなく、天井が3m以上の物件も多く、開放感があります。

物件所有に関する制限が少ない

基本的に100万リンギット以上の物件であれば、海外に住む外国人でも戸数の制限なく購入することができ、また自分の名前で登記できます。購入物件の所有権は、外国人でもマレーシアの法律によってしっかりと守られるので安心です。また、マレーシアの銀行は、外国人でも不動産ローンを組むことができます。インドネシアやタイに比べて、外国人の物件所有に関して制限が少なく、法的なリスクも小さいです。

MM2Hビザで長期滞在可能

マレーシア政府は、外国人が長期滞在するためのビザとして、マレーシア・マイセカンドホーム（MM2H）を用意し、世界中から外国人が長期滞在することを奨励しています。MM2Hの申請条件は、オーストラリアやシンガポール等他の国に比べて非常に取りやすく、一般的な日本人でも十分取得が可能です。一度MM2Hビザを取得すれば、最大10年間の滞在許可がおり、延長もできます。また、ビザを取得したらマレーシアに住まなくてはならないという義務はないので、現役で仕事をしている方でも申請が可能です。

こんな人はマレーシアでの不動産投資がおすすめ

数多くの海外不動産がある中で、マレーシアでの不動産投資に向いているのは以下のような人です。当てはまるという方は、マレーシアでの不動産投資を検討してみてはいかがでしょうか。

リスクを抑えつつ、キャピタルゲインを狙いたい人

マレーシアの首都、クアラルンプールの不動産市場は、一時は物件価格が急激に上昇しましたが、今では落ち着きをみせています。

2007～2008年の物件価格の高騰によってローカル層が住める家が無くなってしまう事態になり、それを受けて外国人の不動産価格の最低購入価格規制が導入されたからです。

そのため、クアラルンプールの不動産市場は、一部の東南アジア諸国のように不動産価格が2倍になるということはありません。

とは言え、マレーシアの不動産価格は毎年約5%の成長を維持しています。東南アジアの不動産市場でキャピタルゲインを狙いたいけれど、なるべくリスクは抑えたいという人にクアラルンプールの不動産はおすすめです。

自己資金1000万円以上の人

マレーシアの一部の地域や物件種別を除いて、外国人はRM100万（2,800万円）以上の不動産物件しか買えないようになっています。

現地で住宅ローンを組むことも可能ですが、その際には自己資金1,000万円以上が求められるケースもあります。

自己資金が1,000万円以上あればローンを組みやすくなるので、チャレンジしてみる価値はあるでしょう。

移住を計画している人

マレーシアに移住したいと考えている人にも不動産投資はおすすめです。日本にいる間は貸し出すこともできる上、移住すれば購入した物件に住むこともできます。購入して移住し、数年後に売却してキャピタルゲインを得る人も多くいます。

マレーシアのおすすめ不動産投資先

マレーシアで特におすすめの不動産投資先は、クアラルンプールとペナンです。以下にそれぞれのエリアの魅力をまとめましたのでご参考ください。

クアラルンプール

東南アジアの中でも有数の国際都市で、マレーシアの首都にあたります。高速道路やモノレールなどのインフラ開発も進んでおり、利便性の高いエリアです。

高級住宅地モントキアラ

クアラルンプールから車で北西に15分ほど走ったところにあるエリアです。住民の約半数が外国人で日本人も多く、コンドミニアムが建ち並ぶ高級住宅街として知られています。

周辺にはショッピングモールや医療機関も充実しているので、移住を考えている人にも人気です。

日系企業も注目するKLCC・ブキッビンタン

KLCCとは「クアラルンプールシティセンタ」ーの略で、イギリス統治時代は競馬場でした。今ではクアラルンプールのランドマーク「ペトロナス・ツインタワー」があるエリアとして、多くの観光客でにぎわっています。

三井不動産が手がけた東南アジア初の「ららぽーと」がある他、ソニーグループのライブホール「Zepp」の進出も決まっており、日系企業も注目しているエリアです。

眺望が良いバンサー

クアラルンプールから南西に4kmのところにある高級住宅地。日本食材を取り扱うスーパーマーケットや日本語が通じる病院やレストランもあり、日本人にとって暮らしやすいエリアです。

街がなだらかな丘の上にあるため、眺望の良さでも人気があります。

インターナショナルスクールが多いアンパン

クアラルンプールの中心地・KLCCに近く、各国の大使館も集まる閑静な住宅街です。外国人が多いため、インターナショナルスクールが点在するのも特徴。日本企業の駐在員が住む住宅もあり、投資用に不動産を購入する外国人も多くいます。

ペナン

マレーシアにある小さな島。イギリス統治時代のコロニアル建築や宗教建築が残り、リゾートを楽しめる地域としても知られています。ペナンでの不動産投資におすすめのエリアは、以下の2つです。

都市開発プロジェクトが進むジョホールバル

シンガポールの国境沿いにあるジョホールバルは、マレーシア政府が実施する巨大な都市開発が進む町として人気。世界中から投資マネーが集まるエリアです。メディニ地区は害孤高人の最低購入金額規制がないため、RM100万以下の物件も購入できます。

観光地として成長中のランカウイ

第二のペナンを目指すリゾート地・ランカウイは、マレーシアの北端にある島です。観光地として発展中で、今後もインバウンド成長が続く可能性が高いエリアと言えます。

マレーシアの不動産の種類

ここからは、マレーシアの不動産投資に選ばれる不動産の種類をまとめました。不動産投資の目的に合わせて自分にあったタイプを選ぶと良いでしょう。

コンドミニアム

日本人投資家に最もポピュラーなのがコンドミニアムです。日本で言う大規模分譲マンションやタワマンにあたります。

マレーシアのコンドミニアムは、東京と比較すると物件の広さはもちろん、設備やセキュリティ管理なども充実しています。プールやジムなどの共用施設やコンシェルジュサービスなどがついている物件も多く、国内よりも割安なのが魅力的です。

コンドミニアムは移住者の居住用としても人気がありますが、ひとつ注意点があります。物件の質がピンキリで、中には完成から2～3年で劣化が激しくなる物件もあるのです。検討する際には、管理やメンテナンスが行き届いた物件かを見極めるようにしましょう。

アパートメント

日本で言う中～小規模の分譲マンションやアパートが当てはまります。賃料が安めのため、現地の方が多く住んでいて、共用施設などのサービスがついていない物件も多いです。立地によっては、スーパーなどの便利な施設も隣接していません。

戸建て

マレーシアで戸建てというと、長屋形式の「リンクハウス」が一般的です。家が10軒以上、棟を連ねているのが特徴で、イギリス統治時代の影響からきていると言われています。

リンクハウスは物件の位置によっては割安で手に入るほか、1つの建物に2戸が入ったセミデタッチなど、物件タイプによって価格が異なります。

日本で言うところの「戸建て」は、バンガローハウスと呼ばれる最上級の物件です。前後左右に庭があり、主に現地の富裕層が住んでいます。

マレーシアの取り扱いのある
不動産仲介会社

当サイトで取り上げている不動産仲介会社の中で、マレーシアの取り扱いのある会社の物件を3件を紹介します。

AGILE Bukit Bintang（アジャイル・ブキッ・ビンタン）
（K-innovate株式会社）

費用	RM1,123,800～　≒33,714,000円～ （2023年1月6日2:12 UTC時点のレート：RM1あたり30円で計算。※少数点以下切り捨て）
取引形態	仲介（紹介） ※手数料は不動産会社にお問い合わせください。
物件タイプ	レジデンス
完成予定	2023年
特徴	AGILE Bukit Bintang（アジャイル・ブキッ・ビンタン）は今後、国際金融特区TRXで働く人々が安心して住める住居としても、観光客向けの短期的な利用にも、高い需要が見込めます。 また、24時間のセキュリティにより安心して過ごせるでしょう。 ファシリティは、先進の設備がそろったジム、さまざまな種類のプールやプレイグラウンド、ジョギングエリア、庭園、ミーティングルーム、読書室、バーベキューエリアなどが充実しています。
保証・特典	公式サイトに記載はありませんでした
セミナー	有
取扱会社情報	K-innovate株式会社（https://k-innovate.com/）

※2023年1月6日時点の情報です。最新情報は不動産会社にお問い合わせください。

キアラ163（Kiara 163 OOAK SUITES）
（BEYOND BORDERS株式会社）

費用	1,997万円～4,910万円（※2023年1月25日調査時点。）
取引形態	この物件がどのような取引形態（売買・仲介・代理店）による物件なのかは、不動産会社にお問い合わせください。
物件タイプ	コンドミニアム
完成予定	2022年4月
特徴	キアラ163（Kiara 163 OOAK SUITES）は、マレーシアの高級住宅街であり、欧米人や日本人が多く住む「モントキアラ」エリアの中心地にあります。 モントキアラは駐在員だけでなく、MM2Hビザを持っている方々も引っ越ししている、日本に人気のエリアです。 治安も良く、歩道も整備されている富裕層向けのエリアです。中心地のショッピングモール直結という希少性から、値下がりのリスクも低いと考えられます。
保証・特典	公式サイトに記載はありませんでした
セミナー	有
取扱会社情報	BEYOND BORDERS株式会社（https://beyondborders.jp/）

※2023年1月25日時点の情報です。最新情報は不動産会社にお問い合わせください。

LAVANYA RESIDENCES（ラバニャ レジデンス）
（Property Access株式会社）

費用	RM458,800 ( ≒ ¥14,003,142 ) ※2023年1月25日時点、公式サイトの記載。
取引形態	この物件がどのような取引形態（売買・仲介・代理店）による物件なのかは、不動産会社にお問い合わせください。
物件タイプ	サービスアパートメント
完成予定	2025年9月
特徴	ランカウイ島一のビーチ、パンタイチェナンやレストラン・バーが集まる繁華街にもほど近く、ビーチリゾートを楽しめます。 島の西側、マラッカ海峡に面した立地で、夕陽がとてもきれいです。空港から車で15分ほどで到着できます。リゾート・レジデンスコンドミニアムという、分譲リゾートレジデンスで、自分で利用したい時は利用し、利用しない時は客室として貸し出し、その稼働に応じた賃料収入を得られます。 家具家電付きで、賃貸に関する追加費用はかかりません。
保証・特典	2年間で12％の保証賃料が付帯されるプログラムの選択が可能 ※条件等は不動産会社にお問い合わせください。
セミナー	有
取扱会社情報	Property Access株式会社（https://propertyaccess.jp/）

※2023年1月25日時点の情報です。最新情報は不動産会社にお問い合わせください。

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